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购买的法拍房有租赁怎么办

房产纠纷 问律师网 11个月前 (07-27) 1 343

有客户咨询,近日客户通过司法拍卖购得一处房产,当他办理为您过户登记手续入住时却发现,房屋内竟然有租客突然现身,对方还拿出租赁合同,合同中载明租期十年,租金共计10万。房子明明字自己通过司法拍卖所得,为何租户突然现身?买卖真的不能破租赁?

购买的法拍房有租赁怎么办

“买卖不破租赁”原则是什么?根据合同法第二百二十九条,是指“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。

 

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条第二款也作出了类似规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

 

这是否意味着,无论如何,房产买卖过户后都不能要求租户搬走?当然不是。

 

如果房屋同时同时存在承租人的承租权与银行的抵押权,需要关注谁先谁后:

 

当财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立,在此情况下,仍然应当遵循“买卖不破租赁”的原则;

 

当财产所有人将财产先抵押后出租。在此情况下,根据“物权优于债权”的原则,一旦债务人不能偿还债务,可以通过变卖抵押物以清偿债务,租赁合同不具有对抗效力。

 

所以,不要再说“买卖不破租赁”原则了,如果你购买的法拍房有租户,且租户持有长期租赁合同,就可以通过这种方法来保护自己的合法权益了。


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法拍房有哪些风险需要注意什么
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